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              上海市住宅物業管理規定

              第一章

              第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。

              第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。

              第三条 本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

              本規定所稱業主,是指房屋的所有權人。

              本規定所稱使用人,是指房屋的承租人和實際居住人。

              本規定所稱物業服務企業,是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質,從事物業服務的企業。

              第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理;其设立的房屋管理办事机构(以下简称房管办事处)承担相关具体事务。

              市和區、縣房屋行政管理部門履行以下職責:

              (一)業主大會和業主委員會的業務指導與監督管理;

              (二)物業服務企業和從業人員的監督管理;

              (三)專項維修資金歸集、使用的指導與監督;

              (四)物業使用和維護的監督管理;

              (五)物業管理方面的其他監督管理職責。

              第五条 区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度,组织区、县相关行政管理部门和单位,部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作,并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。

              鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度,協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛,指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作。

              第六条 市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合法权益。

              本市鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。

              第二章

              第七条 住宅小区,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

              第八条 房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。

              規劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時,應當征求區、縣房屋行政管理部門對物業管理區域的預劃意見。

              建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時,應當向區、縣房屋行政管理部門提出劃分物業管理區域的申請,區、縣房屋行政管理部門應當在五日內核定物業管理區域。

              建設單位在房屋銷售時,應當將區、縣房屋行政管理部門核定的物業管理區域範圍,通過合同約定方式向物業買受人明示。

              第九条 尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处,按照第七条的规定,结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的,还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

              物業管理區域調整後,區、縣房屋行政管理部門應當在相關物業管理區域內公告。

              第十条 建设单位在办理房屋交付使用许可手续时,应当向房管办事处提交下列资料:

              (一)竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

              (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

              (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

              (四)物業管理所必需的其他資料。

              建設單位在辦理物業承接驗收手續時,應當向物業服務企業移交前款規定的資料。

              業主可以向房管辦事處、物業服務企業申請查詢本物業管理區域內第一款規定的資料。

              第十一条 业主在物业管理活动中,除享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的权利外,还有权提议召开首次业主大会会议。

              業主在物業管理活動中,應當履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的義務。

              業主應當直接或者通過建設單位、物業服務企業向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

              第十二条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

              一個物業管理區域內,房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上,或者首套房屋出售並交付使用已滿兩年的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會。但只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

              第十三条 物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告,并提供下列资料:

              (一)物業管理區域核定意見;

              (二)物業服務企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)配置證明;

              (三)業主清冊和物業建築面積;

              (四)物業出售並交付使用時間;

              (五)已籌集的專項維修資金清冊。

              建設單位未及時書面報告的,業主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。

              第十四条 乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

              籌備組由業主代表,建設單位代表,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表,房管辦事處代表,物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數應當爲單數,其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定,人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

              籌備組中的業主代表,由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織業主推薦産生。

              業主對籌備組成員有異議的,由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協調解決。

              第十五条 筹备组应当做好以下筹备工作:

              (一)確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

              (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

              (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

              (四)確定首次業主大會會議表決規則;

              (五)制定業主委員會成員候選人産生辦法,確定業主委員會成員候選人名單;

              (六)制定業主委員會選舉辦法;

              (七)完成召開首次業主大會會議的其他准備工作。

              前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄並作出答複。

              籌備組應當自成立之日起九十日內,組織召開首次業主大會會議。

              籌備組在業主委員會依法成立後自行解散。

              第十六条 业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外,还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

              第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

              業主大會作出決定,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集和使用專項維修資金,或者改建、重建建築物及其附屬設施的,應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

              業主可以委托代理人參加業主大會會議,代理人應當持業主書面委托書並依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。

              第十八条 首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

              第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生,依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成,任期为三年到五年。

              業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的,不得擔任業主委員會成員;擔任業主委員會成員後出現上述情形的,應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

              業主委員會履行下列職責:

              (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

              (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

              (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

              (四)監督管理規約的實施;

              (五)業主大會賦予的其他職責。

              業主委員會應當接受業主大會和業主的監督。

              第二十条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。

              業主委員會主任負責主持業主委員會日常工作,並履行以下職責:

              (一)召集和主持業主委員會會議;

              (二)提出業主委員會會議議題;

              (三)按照業主大會會議的決定,簽署有關文書。

              業主委員會主任因故不能履行職責時,由副主任履行。

              第二十一条 业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案:

              (一)業主大會會議記錄和會議決定;

              (二)業主大會議事規則;

              (三)管理規約;

              (四)業主委員會成員的名單和基本情況。

              鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉産生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

              第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

              召開業主大會會議,業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會,邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加,並聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。

              業主委員會不依法組織召開業主大會會議的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開;逾期不召開的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主要求組織召開業主大會會議。

              第二十三条 业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

              業主委員會應當建立工作記錄制度,做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動,以及物業管理中各項重要事項的記錄,並妥善保管。

              業主委員會應當建立信息公開制度,按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益收支;接受業主查詢所保管的物業管理信息。

              第二十四条 业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

              換屆改選小組由業主代表,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表,房管辦事處代表,物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數應當爲單數,其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定,人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

              自換屆改選小組産生至新一屆業主委員會選舉産生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:

              (一)選聘、解聘物業服務企業;

              (二)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

              (三)其他重大事項。

              第二十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,物业所在地房管办事处应当及时提供。

              新一屆業主委員會選舉産生後,應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續,並由物業所在地房管辦事處在備案後十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

              拒不移交第一款所述物品的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促移交,物業所在地公安機關應當予以協助。

              第二十六条 不再担任业主委员会成员的,应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的,业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。

              第二十七条 业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的,业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。

              第二十八条 业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的,业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续。

              因物業管理區域調整、房屋滅失或者其他原因致使業主委員會無法存續的,業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續。

              第二十九条 按照本规定第二十一条、第二十五条、第二十八条规定,乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后,应当在二十日内完成备案手续,并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。

              第三十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

              業主小組應當履行下列職責:

              (一)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意願;

              (二)決定本小組範圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;

              (三)決定本小組範圍內的其他事項。

              業主小組議事由該業主小組産生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

              第三十一条 居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会,可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

              第三章

              第三十二条 物业服务企业应当按照国家有关规定,取得相应资质。

              房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施監督檢查。

              第三十三条 物业服务项目经理应当取得相应的资格证书。

              物業服務項目經理承接物業管理區域數量和建築面積的規範,由市房屋行政管理部門制定。

              第三十四条 市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。

              第三十五条 选聘物业服务企业前,业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

              選聘方案經業主大會會議表決通過後,業主委員會應當在物業管理區域內公告。

              第三十六条 选聘物业服务企业的,应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标,但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

              市房屋行政管理部門負責建立本市統一的物業管理招投標平台,爲選聘物業服務企業提供指導和服務。

              第三十七条 建设单位在申请房屋预售许可前,应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本,制定临时管理规约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件。

              臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定,但不得與法律、法規、規章相抵觸,不得侵害物業買受人的合法權益。臨時管理規約應當報區、縣房屋行政管理部門備案。

              房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備,注明房屋承重結構的房屋結構圖,不得占用、移裝的共用部位、共用設備,以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

              建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容,以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖,並在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

              建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

              第三十八条 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房,其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置,但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管,并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

              規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在許可證附圖上注明物業管理用房的具體部位。

              區、縣房屋行政管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業管理用房室號。

              物業管理用房不得擅自變更位置,也不得分割、轉讓、抵押。

              第三十九条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有:

              (一)物業管理用房;

              (二)門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;

              (三)物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫;

              (四)物業管理區域內的共有綠化、道路、場地;

              (五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;

              (六)其他依法歸業主共有的設施設備。

              建設單位申請房屋所有權初始登記時,應當提出前款規定的配套設施設備登記申請,由房地産登記機構在房地産登記冊上予以記載,但不頒發房地産權證書。

              第四十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:

              (一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;

              (二)共有綠化的維護;

              (三)共有區域的保潔;

              (四)共有區域的秩序維護;

              (五)車輛的停放管理;

              (六)物業使用中對禁止性行爲的管理措施;

              (七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

              (八)物業檔案資料的保管;

              (九)業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

              物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業服務合同約定的全部事項一並委托給他人。

              第四十一条 物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

              (一)符合國家和本市規定的技術標准、規範;

              (二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

              (三)定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;

              (四)配合居民委員會、村民委員會做好社區管理相關工作。

              物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。

              第四十二条 物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

              物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿後不再爲該物業管理區域提供物業服務的,應當提前三個月書面告知業主委員會。

              物業服務合同期限屆滿後,業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前三個月書面告知對方。

              第四十三条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料:

              (一)小區共有部分經營管理檔案;

              (二)小區監控系統、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄;

              (三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

              (四)住宅裝飾裝修管理資料;

              (五)業主清冊;

              (六)物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協議;

              (七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

              物業服務合同終止時,物業服務企業應當向業主委員會移交本規定第十條第一款和前款規定的檔案和資料,以及物業管理用房。

              第四十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

              物業服務收費實行政府指導價和市場調節價,同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標准的,物業服務收費執行同一價格標准。具體辦法由市人民政府另行制定。

              物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。

              物業服務企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標准。

              第四十五条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

              出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標准承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

              業主應當根據物業服務合同約定,按時交納物業服務費;業主逾期不交納物業服務費的,業主委員會應當督促其交納;物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

              業主轉讓物業時,應當與物業服務企業結清物業服務費;未結清的,買賣雙方應當對物業服務費的結算作出約定,並告知物業服務企業。

              第四十六条 利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

              第四十七条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以自行管理物业,并对下列事项作出决定:

              (一)自行管理的執行機構;

              (二)自行管理的內容、標准、費用和期限;

              (三)聘請專業機構的方案;

              (四)其他有關自行管理的內容。

              電梯、消防、技防等涉及人身、財産安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維修和養護。

              業主大會可以委托具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理,根據委托財務管理合同開通專項維修資金賬戶,並應當向業主每季度公布一次自行管理賬目。

              業主自行管理物業的具體範圍和實施辦法由市人民政府另行制定。

              第四章

              第四十八条 物业服务企业承接物业时,应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收,并对相关资料进行核对接收。

              物業服務企業應當自承接驗收之日起七日內簽署驗收確認書。

              第四十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

              建設單位應當在房屋所有權初始登記前,將物業保修金交存至指定專戶,專項用于保修期內物業維修的保障。保修期內,物業保修金不足的,建設單位應當補足;保修期滿後,物業保修金有余額的,應當返還建設單位。

              物業保修金監管實行統一交存、資金歸屬不變、專款專用、政府監管的原則。

              第五十条 业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,按照房屋安全使用规定使用物业。

              禁止下列損害公共利益及他人利益的行爲:

              (一)損壞房屋承重結構;

              (二)違法搭建建築物、構築物;

              (三)破壞房屋外貌;

              (四)擅自改建、占用物業共用部分;

              (五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

              (六)存放不符合安全標准的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;

              (七)排放有毒、有害物質;

              (八)發出超過規定標准的噪聲;

              (九)法律、法規和規章禁止的其他行爲。

              第五十一条 业主、使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。

              業主、使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修工程的禁止行爲和注意事項告知業主、使用人。

              在業主、使用人裝飾裝修房屋期間,物業服務企業應當對裝飾裝修房屋情況進行現場巡查,業主應當予以配合。

              第五十二条 业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

              確需改變物業使用性質的,由區、縣規劃行政管理部門會同區、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業使用性質的區域範圍和方案,並召開聽證會聽取利害關系人意見後,報區、縣人民政府決定。

              在允許改變物業使用性質的區域範圍內,具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合法律、法規以及管理規約,經有利害關系的業主同意後報區、縣房屋行政管理部門審批,並依法向其他行政管理部門辦理有關手續。

              第五十三条 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

              第五十四条 供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。

              第五十五条 物业管理区域内,规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有。

              建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的,其收費標准應當按照價格主管部門的規定執行。

              車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項,由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的,參照價格主管部門的規定確定收費標准。業主大會成立前,車輛在物業管理區域內停放的,其收費標准應當按照價格主管部門的規定執行。

              車主對車輛有保管要求的,由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

              公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放,不得收費。

              第五十六条 物业管理区域内的机动车停车位,应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

              物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

              第五十七条 新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业共用部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。

              第五十八条 未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集专项维修资金。

              補建或者再次籌集專項維修資金應當采用分期交納的方式,並由物業服務企業在收取物業服務費時予以代收;業主大會也可以決定由業主一次性交納。

              業主申請房地産轉移登記或者抵押登記時,應當同時向房地産登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

              第五十九条 专项维修资金应当存入银行专户,按幢立账、按户核算。

              受委托的物業服務企業每半年至少公布一次專項維修資金和公共收益的收支情況,接受業主的監督。

              第六十条 专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核。

              業主委員會任期屆滿前,應當在換屆改選小組的指導下委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業主委員會工作經費進行財務審計。

              第六十一条 物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:

              (一)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業主承擔;

              (二)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔;

              (三)全體共用部分的所需費用,由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔。

              按照本規定設立專項維修資金的,部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬于人爲損壞的,費用應當由責任人承擔。

              第六十二条 物业部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定,并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意,其他决定事项,应当经专有部分占部分共用部分建筑物总面积过半数的业主且占部分共用部分总人数过半数的业主同意。

              前款決定不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;對上述決定,業主委員會應當執行。

              第六十三条 机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳,纳入业主大会的专项维修资金账户管理,单独核算。

              第六十四条 建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前,专项维修资金不得动用,住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的,应当由建设单位承担物业维修责任。

              建設單位已經按照規定提出成立業主大會的書面報告但業主大會尚未成立期間,需要動用專項維修資金的,物業服務企業應當提出維修實施方案,由物業所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業主意見,經全體共用部分業主依法討論通過後,由物業服務企業組織實施。僅涉及部分共用部分的,可以提交涉及共用部分的業主依法討論通過。

              維修費用經市房屋行政管理部門指定的中介機構審價後,在專項維修資金中列支。

              第六十五条 业主应当定期对物业进行维修养护,并按照规定检测和鉴定。

              物業服務企業應當根據物業服務合同的約定,履行物業維修養護義務。

              物業出現國家和本市規定的必須維修養護的情形時,業主或者物業服務企業應當及時履行維修養護義務。

              第六十六条 发生下列紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案,同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告:

              (一)電梯、水泵故障影響正常使用的;

              (二)消防設施損壞,消防部門出具整改通知書的;

              (三)外牆牆面有脫落危險、屋頂或外牆滲漏等情況,嚴重影響房屋使用和安全,經有資質的鑒定機構出具證明的。

              前款規定涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的,業主大會成立前,物業服務企業應當持有關材料,報區、縣房屋行政管理部門審核同意,並經具有相應資質的中介機構審價後,在專項維修資金中直接列支;業主大會成立後,物業服務企業應當持有關材料,向業主委員會提出列支住宅專項維修資金,由業主委員會審核同意,報區、縣房屋行政管理部門備案,並經具有相應資質的中介機構審價後,在專項維修資金中列支。

              發生本條第一款所列情形,未按規定實施維修和更新、改造的,區、縣房屋行政管理部門可以組織代爲維修,維修費用在專項維修資金中列支。

              第六十七条 物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

              第六十八条 物业管理区域内的房屋外墙应当保持整洁和完好,并定期进行清洗或者粉刷,具体办法由市人民政府另行制定。

              第六十九条 物业共用部分需要维修、养护、更新、改造的,相关专有部分的业主、使用人应当予以配合。

              供水、供電、供氣、信息、環衛、郵政、民防等專業單位進行相關作業需要進入物業管理區域的,物業服務企業應當予以配合;需要進入專有部分的,相關業主、使用人應當予以配合。

              上述作業造成共有部分或者專有部分損失的,責任人應當依法恢複原狀、承擔賠償責任。

              第五章

              第七十条 违反本规定的行为,法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的,依照有关法律、法规处理。

              第七十一条 业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的,业主委员会应当予以劝阻、制止;对不听劝阻的,业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示;相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。

              第七十二条 发现物业服务企业不再符合原资质等级条件的,房屋行政管理部门应当责令限期改正;逾期不改正的,重新核定其资质等级,其中原资质等级为一级的,报国务院建设主管部门处理。

              第七十三条 建设单位违反本规定第十三条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款。

              第七十四条 违反本规定第三十三条第一款规定,物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的,由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正,并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

              第七十五条 建设单位违反本规定第四十九条第二款规定,未交存物业保修金的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款,并自逾期之日起按日加收万分之三的滞纳金。

              第七十六条 违反本规定第五十条第二款第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区、县房屋行政管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。

              第七十七条 违反本规定第五十条第二款第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工,责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的,房屋、城管执法或者规划行政管理部门可以申请区、县人民政府组织强制拆除。

              對正在實施違法搭建建築物、構築物的,由房屋、城管執法或者規劃行政管理部門按照職責分工,責令立即停止施工,可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的,可以組織代爲改正,代爲改正的費用由當事人承擔。

              第七十八条 违反本规定第五十条第二款第三项、第四项、第五项规定,破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区、县房屋行政管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。

              第七十九条 业主、使用人违反本规定第五十二条规定,擅自改变物业使用性质的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正,恢复原状,可处一万元以上五万元以下的罚款。

              第八十条 物业服务企业违反本规定第五十三条规定,对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的,由区、县房屋行政管理部门责令改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。

              第八十一条 建设单位违反本规定第五十六条第一款规定,不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的,由区、县房屋行政管理部门责令立即改正,并处一万元以上十万元以下的罚款。

              第八十二条 违反本规定第五十七条规定,物业出售人未按规定交纳专项维修资金的,由房屋行政管理部门责令限期改正,可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

              違反本規定第五十八條第一款規定,業主未按要求補建或者再次籌集專項維修資金的,由房屋行政管理部門責令限期改正。

              第八十三条 当事人对房屋行政管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

              當事人對具體行政行爲逾期不申請複議,不提起訴訟,又不履行的,作出具體行政行爲的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

              第八十四条 房屋行政管理部门,乡、镇人民政府,街道办事处,房管办事处以及相关行政管理部门的工作人员违反本规定,有下列情形之一的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

              (一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

              (二)未按照本规定履行監督檢查职责的;

              (三)發現違法行爲不及時查處,或者包庇、縱容違法行爲,造成後果的;

              (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

              第六章

              第八十五条 本规定中有关专业用语的含义:

              (一)專有部分,是指在構造上及利用上具有獨立性,由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

              (二)部分共用部分,是指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

              (三)全體共用部分,是指由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

              第八十六条 市房屋行政管理部门应当制定临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同等示范文本。

              第八十七条 非住宅物业管理,参照本规定执行。

              第八十八條本規定自2011年4月1日起施行。

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