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              北京市物業管理辦法

              總則

              第一条 为了规范本市物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。

              第二条 本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

              第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

              供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

              第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

              街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督,協調處理糾紛。

              前期物業管理

              第五条 建设单位应当在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

              物業主要配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分爲一個物業管理區域;住宅區和非住宅區原則上應當劃分爲不同的物業管理區域。

              第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

              第七条 新建住宅物业,建设单位应当配建物業服務用房,包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物業服務用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物業服務用房建筑面积不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

              規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中,應當審查物業服務用房建築面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房産測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

              第八条 建设单位承担前期物業服務责任。销售房屋时,前期物業服務合同应当作为房屋买卖合同的附件。

              前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標准以及服務標准的約定應當符合本市相關規定。

              建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業,也可以將專項服務委托給專業性服務企業。

              第九条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

              市房屋行政主管部門應當制定並發布臨時管理規約的示範文本。

              第十条 业主共同决定解除前期物業服務合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料:

              (一)物業管理區域劃分資料;

              (二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖;

              (三)竣工驗收報告及竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

              (四)設施設備的出廠隨機資料,安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料,運行、維護保養記錄;

              (五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

              (六)業主名冊;

              (七)物業管理必需的其他資料。

              全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗,可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。

              業主相關權利

              第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

              (一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

              (二)選舉或者更換業主委員會委員;

              (三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標准和收費方案;

              (四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;

              (五)籌集、管理和使用專項維修資金;

              (六)申請改建、重建建築物及附屬設施;

              (七)申請分立或者合並物業管理區域;

              (八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

              決定第(五)、(六)項事項,應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項,應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合並後物業管理區域內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

              第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

              第十三条 业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

              未成立業主大會,發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件,需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。

              第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

              第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

              籌備組成員名單確定後,應當在物業管理區域內顯著位置公示。

              第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

              第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

              (一)籌備組出具並由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

              (二)業主大會決議;

              (三)管理規約、業主大會議事規則;

              (四)業主委員會委員名單。

              材料齊全的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案,並在備案後7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門,同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時,應當及時辦理備案變更手續。

              第十八条 业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

              (一)任職期限屆滿的;

              (二)不再具備業主身份的;

              (三)限制民事行爲能力或者無民事行爲能力的;

              (四)被依法追究刑事責任,無法履行委員職責的;

              (五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

              (六)業主大會議事規則規定的其他情形。

              業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物,移交給業主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交,物業所在地公安機關應當予以協助。

              物業服務

              第十九条 业主选聘的物業服務企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物業服務企业资质。

              市房屋行政主管部门应当建立物業服務企业信用信息系统,对物業服務企业实行动态监督管理。

              第二十条 物業服務合同应当对双方权利义务、物業服務事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物業服務用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

              物業服務企业应当自物業服務合同签订之日起15日内,将物業服務合同报物業服務项目所在地区县房屋行政主管部门备案,区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物業服務项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

              第二十一条 物業服務是包括各专项服务的综合服务。物業服務企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物業服務一并委托给其他单位或者个人。

              未选聘物業服務企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

              第二十二条 物業服務企业应当按照物業服務合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

              物業服務企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

              第二十三条 物業服務企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

              物業服務企业应当于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情况、物業服務项目收支情况、本年度物業服務项目收支预算,业主提出质询时,物業服務企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物業服務项目收支情况进行审计的,物業服務企业应当予以配合。

              第二十四条 物業服務合同期限届满前,全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物業服務企业等事项。

              决定续聘原物業服務企业的,应当与原物業服務企业协商签订物業服務合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月告知原物業服務企业,并在物业管理区域内公告。

              第二十五条 物業服務合同终止前,物業服務企业不得停止服务。

              物業服務合同届满,物業服務企业决定不再续签物業服務合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月通知业主。

              第二十六条 物業服務企业未与业主签订书面物業服務合同,但事实上提供了物業服務,并履行了告知义务的,物業服務企业有权要求业主履行相关义务。

              业主共同决定不再接受物業服務的,物業服務企业不得强行提供物業服務,不得以事实服务为由向业主收取物業服務费用。物業服務企业决定不再提供物業服務的,应当提前三个月告知业主。

              第二十七条 物業服務合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物業服務企业应当在60日内与全体业主完成交接。物業服務企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:

              (一)移交物業共用部分;

              (二)移交本辦法第十條規定的相關資料;

              (三)移交物業服務期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

              (四)結清預收、代收的有關費用;

              (五)法律、法规、规章规定和物業服務合同约定的其他事项。

              原物業服務企业不得以业主欠交物業服務费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物業服務企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物業服務费用。

              原物業服務企业拒不撤出物业管理区域的,新的物業服務企业和业主应当与原物業服務企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物業服務企业交接工作的监管。

              第二十八条 物業服務企业应当按照物業服務合同指派项目负责人,除物業服務合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物業服務项目任职。

              物業服務企业更换项目负责人的,应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物業服務企业更换项目负责人的,物業服務企业应当及时更换。

              第二十九条 业主、物業服務企业、建设单位和有关部门可以委托物業服務评估监理机构,就物業服務质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

              物業服務评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务,不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

              第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物業服務活动的监督和管理,及时处理物業服務投诉。

              本市支持物業服務行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用,完善物業服務行业自律制度,促进物業服務行业发展。物業服務行业协会可以根据物業服務项目的性质、物業服務内容、服务标准等因素,定期发布物業服務成本信息。

              使用與維護

              第三十一条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物業服務企业签订住宅装饰装修服务协议。物業服務企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

              物業服務企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物業服務企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物業服務企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。

              第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的,应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

              建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的,應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要後,建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人,租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

              業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的約定。

              第三十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

              物業服務企业接受委托代收前款费用的,应当向业主出具专业经营单位的发票,并不得向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物業服務费用为由限制或者变相限制专业服务。

              第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:

              (一)屋面防水損壞造成滲漏的;

              (二)電梯故障危及人身安全的;

              (三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;

              (四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;

              (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財産安全的;

              (六)消防系統出現功能障礙,消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

              使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。

              第三十五条 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

              第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物業服務企业应当给予协助配合。

              第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律責任。

              第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物業服務合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物業服務企业。

              业主转让物业的,应当与物業服務企业、专业性服务企业结清相关费用。

              法律責任

              第三十九 条违反本办法第十条规定,建设单位不履行交接义务的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

              第四十条 违反本办法第十六条规定,建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

              第四十一条 违反本办法第二十条规定,物業服務企业未按时将合同报送备案的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正,并可处1万元罚款。

              第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定,物業服務企业擅自停止物業服務的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

              第四十三条 违反本办法第二十七条规定,原物業服務企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款。

              违反本办法第二十七条规定,原物業服務企业拒不撤出物业管理区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

              违反本办法第二十七条规定,新物業服務企业强行接管的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

              第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

              業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

              附則

              第四十五条 本办法所称物业共用部分,是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

              本辦法所稱全體業主,在依法成立業主大會後是指業主大會。

              本辦法所稱業主共同決定,是指業主大會的決定;未依法成立業主大會的,是指業主依法共同作出的決定。

              本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建築面積;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積是指專有部分面積之和。

              本办法所称物業服務企业,包括在前期物業服務中提供物業服務的建设单位。

              第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發布,1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區物業管理辦法》同時廢止。

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