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              【風險提示】周華斌:新經濟時代服務業的風險與規避

              爱奇艺20170810162837.png

              文/周华斌(日彩网董事长 )

              我理解的“中國夢”中有一部分是新經濟形態的建設;另一部分是意識形態的建設。在我國法治建設的進程中,最主要的是法治意識的提升,這是一個有階段的漸進過程。第一個階段是讓每個人學會維權,物業管理行業現階段基本上處于第一個階段;第二個階段是站在雙方的立場來考慮問題。只有學會維權之後,才能進階到第二個階段——公平。

              認識風險

              一提到風險,人們都不太喜歡,其實工作和生活中風險每天都與我們形影不離。最主要的風險無非就是兩類:第一類是顯性風險,是指能夠認識到的風險;第二類是隱性風險,是不能夠認識到的風險。在物業服務工作當中顯性風險有哪些?首先是承接查驗,如房屋質量風險,設備設施風險;其次是行爲風險,包括違約、侵權、管理風險;再有就是不可抗力風險。這些都是經常遇到的風險。


              我們不害怕風險!但我們害怕對風險的漠視。在工作的過程中風險每天都在成長,成爲要命的狙擊手,一不小心就把我們企業的命給要了。那麽,咱們工作中有哪些可怕的狙擊手呢?

              第一是勞動者。很多的企業管理者感覺頭疼的就是勞動者,某城市的仲裁工作指導意見是這麽規定的:在勞動仲裁中,勞動者對仲裁裁決不滿意的,可以向人民法院提起訴訟,如果用工企業對仲裁裁決不滿意的,不得向人民法院提起訴訟,這就是權利的不對等。

              第二是社保。工作中,不少物業服務企業都跟勞動者協商不交社保。其實繳納社保是用人單位的義務,同時也是勞動者的義務。義務人協商不繳納社保屬于《合同法》中雙方惡意串通,損害國家集體或者第三人利益的行爲,屬無效約定。這種串通所侵犯的主體是國家的社會保障體系,所以約定無效。


              第三是稅收。相信所有辦企業的人都不喜歡繳稅,但反過來想一想,我們能夠在和平的環境中享受美好生活,背後的力量,就是政府,作爲企業應該去承擔繳稅的責任。

              第四是業主委員會。業主委員會權力濫用問題已非常普遍。有的是因爲自己想濫用,有的是因爲有關利益人促使其濫用。

              第五是債權喪失。訴訟失效的期間過去是兩年,從2017年3月15日,《民法通則》總則在第十二次全國人大第五次會議上通過,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間爲三年,最關鍵的規定是關于訴訟時效期間起算時間點,《總則》中規定起算時間點爲權利人知道或者應當知道權受到損害,以及知道義務人之日起來起算,重點在于知道義務人是誰。《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若幹問題的規定》第五條規定,當事人約定同一債務分期履行的,訴訟時效期間從最後一期履行期限屆滿之日起計算。我們工作當中物業服務合同是不是分期付款合同還有待商榷。物業服務企業自己在訂立合同的時候寫明“本合同爲分期付款合同”就好了。


              第六是互聯網風險。互聯網是最可怕的狙擊手。互聯網來到生活當中,常伴隨幾個名詞:機會、大數據、智慧。這些名詞有一個共同的基礎,就是信息,信息在法律中,只是一個標的物。采集和公開信息,都存在一定的風險。獲得信息要遵守《征信業管理條例》規定,首先要取得許可證;其次,采集信息必須經得被采集人的同意;第三,查詢信息必須經得被采集人同意。取得與使用信息都須征得被采集人的同意。最關鍵一點是不得采集不動産信息。有一則新聞《業主拖欠物業管理費要限制坐飛機》,作爲物業管理企業看到這新聞是不是非常開心?新聞中寫了何某欠繳物業管理費,被列入了黑名單,這則新聞的核心內容是何某拒不執行生效的判決裁定,可以得出這樣的結論,那就是何某被列入黑名單的原因不是因爲欠物業費,而是因爲不履行仲裁裁決。

              《湖北省信用信息管理條例》第26條規定,未經確認的公共事業,物業管理欠費,不得作爲聯合懲戒的依據。但後面又有規定:納入聯合懲戒的依據爲“有履行能力,但拒不履行,逃避履行生效法律文書確定義務的行爲”。欠物業管理費不會成爲聯合懲戒的依據,但是如果經過法院確認之後拒不履行判決裁定的話是可以懲戒的。懲戒方式主要有限制高消費、限制出境、限制融資貸款,由中國人民法院、中國人民銀行對被懲戒對象進行懲戒,當然,被懲戒人如果履行自己的義務之後可以修複自己的信用。如果去查一個人的征信信息,一般人是無法查到的,只有被懲戒人自己可以查詢。


              有企業管理者可能會想,業主欠物業費,是否可以通過網站公布業主欠費,從而給業主施壓,讓業主繳納物業費?《中華人民共和國刑法》第253條規定了侵犯公民個人信息罪。犯罪的方式爲通過網絡信息發布個人信息。或者未經被收集者同意,將合法收集的個人信息向他人來提供。有四類情形被視爲情節嚴重:泄露征信信息50條,通信記錄500條,其他信息5000條,爲合法經營而非法購買後獲利五萬元。

              如此多的風險,物業服務企業該如何生存?唯有建立風險防控系統,形象一點,我把它叫做軟猬甲,這幅軟猬甲得有幾個特點:第一個特點是合身。風險的防禦系統必須是從物業管理行業中生長出來的,而不是隨意跨界而來的,專業上跨界與營銷途徑跨界是兩回事,比如說,你一個做保險的,突然來從事法律工作,應當很難被人接受。第二是合法,不能通過侵害別人權的方式去保護自己的權益。第三是合利,合作各方必須有共同的利益所在。

              如何建立風險防範系統


              第一,普及物業法律知識。現在整個行業基層工作人員,甚至中層管理幹部對物業法律知識大多處于一種懵懂狀態,導致工作中很多風險無法去發現,不能去准確的認知,所以我們對法律知識的普及非常重要。


              第二,對企業進行“法律體檢”。要對企業定期進行全方位體檢,針對經營風險,高科技風險等等各方面的風險進行全面分析。

              第三,建立物業法律顧問制度。黨的十八屆四中全會提出全面建立法律顧問制度。而我們物業服務行業,全國10多萬家物業企業有法律顧問的不到7%,93%的物業服務企業是沒有法律顧問,這是非常嚴峻的。

              第四,設立律政110。生活中有事就撥打110,我們想象一個場景,如果撥過去之後,回答的是:“你好!我這裏是物業律師,有什麽問題我們馬上幫你解決”,是不是很好呢?肯定是的,我們現在很需要這樣的快速反應的物業法律服務團隊。

              爲了解決這些問題,法眼雲律集團投資1200萬元專項資金,開展名爲法眼力“一帶一路”物業法律對話活動。法眼宣講團隊會對20個省進行物業法律宣講,預計講座100場,直接對話人數爲五萬物業人。

              有句話是“十年樹木,百年樹人”,物業管理行業法律意識的建立,需要幾十年,甚至上百年。我們堅信,在中國物業管理協會的領導下,法眼將與全國的物業同仁們一起全力推進物業管理行業的法治建設,協助物業行業在創新與變革的進程中獲得健康、有序、長足的發展。

              本文系日彩网董事長周華斌在《中國物業管理》雜志第16屆年會暨中國物業管理年度論壇上的講話





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