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              【法眼看法】面對業主委員會的“解約”物業公司該如何維權

              案情簡介

              2012年3月24日,某業主大會授權佛山市三水區某第三屆業主委員會(以下簡稱“第三屆業委會”)(甲方)聘請A公司(乙方),對全體業主提供物業服務,並簽訂《某物業管理服務合同》一份,其中該合同第十四條約定:本合同期限自2012年4月1日起至2015年3月31日,合同到期後自動延續至業主大會重新聘請的物業服務企業的合同生效之日止。合同第十六條約定:合同期內,甲方會議決定不再委托乙方的,應按照法律程序提請業主大會表決,業主大會決議解聘乙方的,由甲方提前3個月將業主大會的決議書面通知乙方。合同第十九條約定:若明確約定合同期的,合同期滿後,在同等條件下甲方應優先乙方繼續履行合同的權利,由甲乙雙方組織向業主進行“是否願意繼續聘請乙方管理小區”的意見調查,讓業主大會決定是否繼續聘請乙方。後第三屆業委會作爲甲方與A公司作爲乙方,雙方簽訂《補充協議》一份,根據上述業主表決結果,就某小區的後續管理達成補充協議,對物業管理費收費標准、停車位收入等服務內容進行了新的約定。之後,A公司一直爲某小區提供物業服務。第三屆業委會在上述物業服務合同期限屆滿前(2015年3月31日)並未組織召開業主大會決定是否續聘A公司,第三屆業主委員會也于2015年4月到期屆滿,後A公司仍繼續爲某小區業主提供物業服務至今。2018年2月25日,第四屆業委會發出《招聘啓示》一份,其認爲現有物業管理公司在服務合同已期滿,現向社會招聘物業管理公司2018年8月18日,第四屆業委會發布編號爲HY20180818-1《告知書》,告知某業主:A公司的服務期到2018年8月31日止;2018年9月1日起,由業主大會授權下所簽約的b物業管理有限公司爲某業主提供物業管理服務,服務期三年(由2018年9月1日至2021年8月31日止),物業管理服務收費標准按經業主大會決定的結果執行。原告認爲第四屆業委會未召開業主大會就選定B物業爲新的物業管理公司,侵害了全體業主以及自身的權益,故請求法院撤銷第四屆業主委員會的決議,請求確認其與第三屆業主委員會簽訂的《物業服務合同》有效。



              法院判決

              本院認爲,《中華人民共和國物權法》第七十八條規定:“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力;業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”,根據該條規定可知,法律賦予合法權利受到侵害的業主,享有撤銷業主大會或業主委員會所作出決定的訴權,而原告A公司並非該某小區的業主,其不具備該主體資格,且並無其他法律法規賦予物業公司享有撤銷業主委員會已作出的決定的權利,故原告訴請撤銷被告作出的《某第四屆業委會選聘物業公司大會公告》和《公告》(HY20180703-1)的決議和決定,缺乏法律依據,本院不予支持。2012年3月24日,某第三屆業委會(甲方)系經某業主大會表決通過且經授權與原告A公司簽訂的《某物業管理服務合同》,該合同系雙方當事人在自願、平等基礎上建立的,系雙方真實性意思表示,且相關合同內容亦未違反法律、法規的強制性規定,故該合同成立且合法有效。2012年7月26日,雖經再次表決投票,但該小區業主大會決定繼續由原告A公司再續物業服務,合同期限約定至2015年3月31日,且合同到期後自動延續至業主大會重新聘請的物業服務企業的合同生效之日止,原告于合同到期後亦自願爲該小區提供物業服務至今。被告辯稱合同履行期間,原告存在私自截留公共收益、提高物業收費標准的嚴重違約行爲,但該小區業主大會或業主委員會未對上述物業服務合同決定或提出撤銷或解除,故現原告請求確認其與某第三屆業委會簽訂的《物業管理服務合同》依然有效,合法有據,本院予以支持。



              律師分析

              業主委員會是業主大會的執行機構,業主大會由全體業主的組成,業主委員會執行決定的相對方是業主,物業公司非小區業主,要撤銷業主委員會的決定沒有法律依據。

              至于是否由A公司繼續爲某小區提供物業管理服務,屬于基層民主自治範疇即全體小區業主通過召開業主大會等方式共同決議的事項,法院對此並無確認或否認的權利。



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