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              【法眼看法】可用面积用不了 诉至法院要求退款被驳回

              “門前這塊地方也是屬于你的,可以隨便用……”對于購買商鋪的人來說,門前空間對吸引來往客流非常重要,盡管這部分面積往往不包含在實際合同裏,但通常買賣雙方會做一些特殊約定。那麽,伴隨時間推移,當消防標准或者城市規劃出現變化,“說好的”可利用空間被禁止使用,算不算違約?近日,江蘇省蘇州市虎丘區人民法院對一起房屋買賣合同糾紛案依法判決,駁回原告要求退還購房款的訴訟請求。
               

              早在2006年,大陳和小陳兄弟倆看中蘇州高新區一處批發市場的發展前景,“當時周邊均價三千多,但我們出價五千多。”據大陳說,其實就是爲了商鋪門前多出來的使用面積。時年4月,他們與某地産公司簽訂了《商品房買賣合同》,約定購買該批發市場西邊1011號房,建築面積212.38平方米,單價每平方米5680元,總金額1206318元。
               

              在上述合同的附件中,房産公司法定代表人陳某明確書寫:“購買房屋的主要條件:街沿石範圍內屬買受人(門口長8m×寬2.8m,山頭長10m×寬4.6m)”。
               

              “那一塊面積大概60多平方米。因爲屬于公共區域,無法辦理國有土地使用權證和房屋所有權證。”大陳表示,收房時,房産公司確實向兄弟倆交付了房屋及街沿石土地上搭建的兩件彩鋼板房,爲此,二人還另外支付了搭建費7980元。
               

              就這樣,兄弟倆在批發市場合夥做起食品商行生意。到2009年8月,因新的消防規範要求,兩間板房被強行拆除,街沿石範圍內的場地也被明令禁止占用。于是,2012年年初,大陳、小陳共同將某地産公司訴至法院,請求賠償損失318000元(每平方米土地按5000元計算),同時要求其恢複搭建所拆除板房兩間並賠償損失7980元。訴訟過程中,雙方達成調解協議,被告地産公司返還兄弟倆7980元。
               

              此後,雖然沒有了搭建板房,但大陳、小陳依然把貨物擺在門口,直到批發市場所在轄區的相關管理部門發出處理決定通知書,稱兄弟二人經營的食品商行長期以來不遵守市場規章管理、占道經營亂堆亂放、不肩負經營者應該負的責任,堵塞消防通道,造成不可估量的安全隱患,嚴重擾亂市場經營秩序,造成惡劣影響,經研究決定對該商行停業整頓。兄弟倆便將某地産公司和批發市場管理公司一起訴至法院。

               

              “他们没有按照合同约定交付购买的街沿石范围属于违约。” 庭审中,原告请求判令两被告退回原告房款504827.26元,即按照當時的房價3303元均價退還房屋差價。
               

              兩被告共同辯稱,房屋買賣合同關于“街沿石範圍內屬買受人”的約定僅是對于相對範圍內地面由買受人有限使用的約定,並非法律上的土地使用權的轉讓。
               

              法院認爲,首先,原、被告所簽合同約定得建築面積與房屋所有權證中登記相符,也就是說被告按照約定向原告交付了房屋,並將附件中載明的街沿石範圍內區域交由原告使用。至于附件中所載的區域此後因城市管理需要而禁止違章搭建,原告在使用該區域過程中應當依法遵守城管部門的執法管理。被告並不存在違約情形,原告以違約的請求權基礎提起本案訴訟,缺乏事實和法律依據。


              其次,原告認爲原、被告約定購房價格高于當時的市場平均價,原告所舉的證據系司法拍賣及二手房銷售價格且戶數極少,被告也舉證了與原告相近購房時間段的房屋銷售價格以證明原告的購房價款並未高于市場均價,綜合雙方的證據,原告所舉證據不具有普遍代表性且無法僅憑幾戶房屋價款得出市場平均價;另外,該房屋的單價系雙方當事人一致意思表示且不違反法律法規禁止性規定,即使與當時的市場均價存在上下浮動,當事人也應當按照簽訂的合同約定進行履行。


              再次,被告批發市場並未與兩原告就房屋買賣事宜訂立合同,也未收取兩原告的房款。綜上,駁回原告大陳、小陳的訴訟請求。

              來源:中國法院網



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