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              【法眼看法】業主拒交物業費,法院判決其承擔高額違約金

              案情簡介

              張某爲該小區業主,該房屋建築面積爲287.19平方米。2011年12月1日,A物業公司與開發商簽訂了《前期物業服務合同》,約定由A物業公司爲小區提供前期物業服務。合同約定物業服務費收費標准爲商業房屋2.10元/月·平方米,業主未按時交納的,按日千分之三標准支付違約金。合同簽訂後,A物業公司開始爲該小區提供物業服務。張某住該小區後,未付2016年1月1日至2018年12月31日期間的物業費共計21,711元。張某以物業公司服務瑕疵拒繳物業費,雙方僵持不下,A物業遂訴至法院。


              法院判決

              根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第一條的規定,建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同對業主具有約束力。《物業管理條例》第七條第五項規定,業主在物業管理活動中應按時交納物業服務費用。本案中,物業公司是張某所在小區的物業服務企業,具有物業收費資質,並且已經按約定履行了物業服務義務,業主也已經接受了服務。張某作爲小區業主享受A物業公司提供的物業服務,應當履行相應的交費義務。張某未按照約定履行給付義務屬于違約行爲,應當承擔違約責任。物業公司主張2016年1月1日至2018年12月31日的物業費符合合同約定。關于物業公司主張的違約金,在前期物業服務合同、前期物業管理服務協議中均有明確約定。違約金的數額,根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(二)》第二十九條的規定:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失爲基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定爲合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”張某應給付的物業費是21,711元,按照合同約定張某應付違約金已經超過其應交的物業費,根據本案雙方當事人合同的履行情況兼顧公平原則,本院酌定支持A物業公司違約金4,342元(21,711元×20%)。


              律師分析

              當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定爲合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失。向法院起訴時,一般請求違約金不要超過30%。


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