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              400-827-0021
              首页 >> 法規速遞 >>政府公報 >> 前期物業管理招標投標管理暫行辦法
              详细内容

              前期物業管理招標投標管理暫行辦法

              總則


              第一條

              爲了規範前期物業管理招標投標活動,保護招標投標當事人的合法權益,促進物業管理市場的公平競爭,制定本辦法。

              第二條

              前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
              建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理,適用本辦法。

              第三條

              住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門批准,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
              國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式,選聘具有相應資質的物業管理企業。

              第四條

              前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

              第五條

              國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。
              省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
              直轄市、市、縣人民政府房地産行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

              第六條

              任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定,限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標,不得以任何方式非法幹涉物業管理招標投標活動。 [1] 

              招標辦法


              招標

              第七條
              本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物业建设单位。
              前期物業管理招標由招標人依法组织实施。招標人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投標人,不得对潜在投標人实行歧视待遇,不得对潜在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
              第八條
              前期物業管理招標分为公开招標和邀请招標。
              招標人采取公开招標方式的,應當在公共媒介上发布招標公告,并同时在中国住宅與房地産信息網和中國物業管理協會网上发布免费招標公告。
              招標公告應當载明招標人的名称和地址,招標项目的基本情况以及获取招標文件的办法等事项。
              招標人采取邀请招標方式的,應當向3个以上物业管理企业发出投標邀请书,投標邀请书應當包含前款规定的事项。
              第九條
              招標人可以委托招標代理机构办理招標事宜;有能力组织和实施招標活动的,也可以自行组织实施招標活动。
              物业管理招標代理机构應當在招標人委托的范围内办理招標事宜,并遵守本办法对招標人的有关规定。
              第十條
              招標人應當根據物業管理項目的特点和需要,在招標前完成招標文件的编制。
              招標文件应包括以下内容:
              (一)招標人及招標项目简介,包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;
              (二)物業管理服務內容及要求,包括服務內容、服務標准等;
              (三)對投標人及投標书的要求,包括投標人的资格、投標书的格式、主要内容等;
              (四)評標標准和評標方法;
              (五)招標活动方案,包括招標组织机构、開標时间及地点等;
              (六)物業服務合同的簽訂說明;
              (七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
              第十一條
              招標人應當在发布招標公告或者发出投標邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案:
              (一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;
              (二)招標公告或者招標邀请书;
              (三)招標文件;
              (四)法律、法規規定的其他材料。
              房地产行政主管部门发现招標有违反法律、法规规定的,應當及时责令招標人改正。
              第十二條
              公开招標的招標人可以根據招標文件的规定,对投標申请人进行資格預審。
              实行投標資格預審的物業管理項目,招標人應當在招標公告或者投標邀请书中载明資格預審的条件和获取資格預審文件的办法。
              資格預審文件一般應當包括資格預審申请书格式、申请人须知,以及需要投標申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人與主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
              第十三條
              经資格預審后,公开招標的招標人應當向資格預審合格的投標申请人发出資格預審合格通知书,告知获取招標文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投標申请人告知資格預審結果。
              在資格預審合格的投標申请人过多时,可以由招標人从中选择不少于5家資格預審合格的投標申请人。
              第十四條
              招標人應當确定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公开招標的物業管理項目,自招標文件发出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。
              第十五條
              招標人对已发出的招標文件进行必要的澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招標文件收受人。该澄清或者修改的内容为招標文件的组成部分。
              第十六條
              招標人根據物業管理項目的具體情況,可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場,並提供隱蔽工程图纸等详细资料。对投標申请人提出的疑问應當予以澄清并以书面形式发送给所有的招標文件收受人。
              第十七條
              招標人不得向他人透露已获取招標文件的潜在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
              招標人设有標底的,標底必须保密。
              第十八條
              在確定中標人前,招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
              第十九條
              通过招標投標方式选择物业管理企业的,招標人應當按照以下规定时限完成物业管理招標投標工作:
              (一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
              (二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
              (三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

              投標

              第二十條
              本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、参與投標竞争的物业管理企业。
              投標人應當具有相应的物業管理企業資質和招標文件要求的其他条件。
              第二十一條
              投標人对招標文件有疑问需要澄清的,應當以书面形式向招標人提出。
              第二十二條
              投標人應當按照招標文件的内容和要求编制投標文件,投標文件應當对招標文件提出的实质性要求和条件作出响应。
              投標文件應當包括以下内容:
              (一)投標函;
              (二)投標报价;
              (三)物業管理方案;
              (四)招標文件要求提供的其他材料。
              第二十三條
              投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止时间前,将投標文件密封送达投標地点。招標人收到投標文件后,應當向投標人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投標文件。在開標前,任何单位和个人均不得开启投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止时间后送达的投標文件,为无效的投標文件,招標人應當拒收。
              第二十四條
              投標人在招標文件要求提交投標文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投標文件,并书面通知招標人。补充、修改的内容为投標文件的组成部分,并應當按照本办法第二十三條的规定送达、签收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
              第二十五條
              投標人不得以他人名义投標或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。
              投標人不得相互串通投標,不得排挤其他投標人的公平竞争,不得损害招標人或者其他投標人的合法权益。
              投標人不得與招標人串通投標,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
              禁止投標人以向招標人或者評標委員會成员行贿等不正当手段谋取中标。

              開標中标

              第二十六條
              開標應當在招標文件确定的提交投標文件截止时间的同一时间公开进行;開標地点應當为招標文件中预先确定的地点。
              第二十七條
              開標由招標人主持,邀請所有投標人参加。開標應當按照下列规定进行:
              由投標人或者其推选的代表检查投標文件的密封情况,也可以由招標人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投標人名称、投標價格和投標文件的其他主要内容。
              招標人在招標文件要求提交投標文件的截止时间前收到的所有投標文件,開標时都應當当众予以拆封。
              開標过程應當记录,并由招標人存檔備查。
              第二十八條
              评标由招標人依法组建的評標委員會負責。
              評標委員會由招標人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招標人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
              評標委員會的专家成员,應當由招標人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
              與投標人有利害关系的人不得进入相关项目的評標委員會。
              第二十九條
              房地産行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地産行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合並或者實行專家名冊計算機聯網。
              房地産行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓,對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評,及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家资格。被取消評標專家资格的人员,不得再参加任何评标活动。
              第三十條
              評標委員會成员應當认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
              評標委員會成员不得與任何投標人或者與招標结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
              評標委員會成员和與评标活动有关的工作人员不得透露对投標文件的评审和比较、中標候選人的推荐情况以及與评标有关的其他情況。
              前款所称與评标活动有关的工作人员,是指評標委員會成员以外的因参與评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
              第三十一條
              評標委員會可以用书面形式要求投標人对投標文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投標人應當采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投標文件的范围或者改变投標文件的实质性内容。
              第三十二條
              在评标过程中召开现场答辩会的,應當事先在招標文件中说明,并注明所占的评分比重。
              評標委員會應當按照招標文件的评标要求,根據标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
              除了現場答辯部分外,評標應當在保密的情況下進行。
              第三十三條
              評標委員會應當按照招標文件确定的评标标准和方法,对投標文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认。
              第三十四條
              評標委員會经评审,认为所有投標文件都不符合招標文件要求的,可以否决所有投標。
              依法必须进行招標的物業管理項目的所有投標被否决的,招標人應當重新招標。
              第三十五條
              評標委員會完成评标后,應當向招標人提出书面评标报告,阐明評標委員會对各投標文件的评审和比较意见,并按照招標文件规定的评标标准和評標方法,推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
              招標人應當按照中標候選人的排序确定中標人。當確定中標的中標候選人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序确定其他中標候選人为中標人。
              第三十六條
              招標人應當在投標有效期截止时限30日前确定中標人。投標有效期應當在招標文件中载明。
              第三十七條
              招標人應當向中標人发出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人,并應當返还其投標书。
              招標人應當自确定中標人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的评标报告、中標人的投標文件等资料。委托代理招標的,还應當附招標代理委托合同。
              第三十八條
              招標人和中標人應當自中標通知書发出之日起30日内,按照招標文件和中標人的投標文件订立书面合同;招標人和中標人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
              第三十九條
              招標人无正当理由不與中標人签订合同,给中標人造成损失的,招標人應當给予赔偿。

              附則


              第四十條
              投標人和其他利害關系人认为招標投標活动不符合本办法有关规定的,有权向招標人提出異議,或者依法向有關部門投訴。
              第四十一條
              招標文件或者投標文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的数额與数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。
              第四十二條
              本办法第三條规定住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业的,其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
              第四十三條
              業主和業主大會通过招投標的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。
              第四十四條
              本辦法自2003年9月1日起施行。

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