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              400-827-0021
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              详细内容

              業主大會和業主委員會指導規則

              總則


              第一條 爲了規範業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。
              第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。
              第三條 業主委員會由業主大會依法選舉産生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。
              第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
              業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
              第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行爲,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
              第六條 物業所在地的區、縣房地産行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

              相關會議


              業主大會

              第七条 業主大會根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个業主大會。
              只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立業主大會的,由业主共同履行業主大會、業主委員會职责。
              第八条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次業主大會会议所需的文件资料:
              (一)物業管理區域證明;
              (二)房屋及建築物面積清冊;
              (三)業主名冊;
              (四)建築規劃總平面圖;
              (五)交付使用共用設施設備的證明;
              (六)物業服務用房配置證明;
              (七)其他有關的文件資料。
              第九条 符合成立業主大會条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备業主大會书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次業主大會会议筹备组。
              第十条 首次業主大會会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
              第十一條 籌備組中業主代表的産生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
              籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
              建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
              第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:
              (一)確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
              (二)确定首次業主大會会议召开的时间、地点、形式和内容;
              (三)草擬管理規約、業主大會议事规则;
              (四)依法确定首次業主大會会议表决规则;
              (五)制定業主委員會委員候選人産生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;
              (六)制定業主委員會選舉辦法;
              (七)完成召开首次業主大會会议的其他准备工作。
              前款内容应当在首次業主大會会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
              第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人(房屋産權所有人),應當認定爲業主。
              基于房屋買賣等民事法律行爲,已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定爲業主。
              業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。
              第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。
              第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次業主大會会议。
              業主大會自首次業主大會会议表决通过管理规约、業主大會议事规则,并选举产生業主委員會之日起成立。
              第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立業主大會,选举产生業主委員會。首次業主大會会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在業主大會议事规则中明确增补業主委員會委员的办法。
              第十七条 業主大會决定以下事项:
              (一)制定和修改業主大會议事规则;
              (二)制定和修改管理規約;
              (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
              (四)制定物業服務內容、標准以及物業服務收費方案;
              (五)选聘和解聘物業服務企業;
              (六)籌集和使用專項維修資金;
              (七)改建、重建建築物及其附屬設施;
              (八)改變共有部分的用途;
              (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
              (十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
              第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:
              (一)物業的使用、維護、管理;
              (二)專項維修資金的筹集、管理和使用;
              (三)物業共用部分的經營與收益分配;
              (四)業主共同利益的維護;
              (五)業主共同管理權的行使;
              (六)業主應盡的義務;
              (七)違反管理規約應當承擔的責任。
              第十九条 業主大會议事规则应当对下列主要事项作出规定:
              (一)業主大會名称及相应的物业管理区域;
              (二)業主委員會的職責;
              (三)業主委員會議事規則;
              (四)業主大會会议召开的形式、时间和议事方式;
              (五)業主投票權數的確定方法;
              (六)業主代表的産生方式;
              (七)業主大會会议的表决程序;
              (八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;
              (九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;
              (十)業主大會、業主委員會工作经费的筹集、使用和管理;
              (十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
              第二十条 业主拒付物业服务费,不缴存專項維修資金以及实施其他损害业主共同权益行为的,業主大會可以在管理规约和業主大會议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
              第二十一条 業主大會会议分为定期会议和临时会议。
              業主大會定期会议应当按照業主大會议事规则的规定由業主委員會组织召开。
              有下列情况之一的,業主委員會应当及时组织召开業主大會临时会议:
              (一)經專有部分占建築物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;
              (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
              (三)業主大會议事规则或者管理规约规定的其他情况。
              第二十二条 業主大會会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
              采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。
              第二十三条 業主大會确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:
              (一)專有部分面積按照不動産登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
              (二)建築物總面積,按照前項的統計總和計算。
              第二十四条 業主大會确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:
              (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
              (二)總人數,按照前項的統計總和計算。
              第二十五条 業主大會应当在業主大會议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
              一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數爲一人。
              業主爲無民事行爲能力人或者限制民事行爲能力人的,由其法定監護人行使投票權。
              第二十六条 业主因故不能参加業主大會会议的,可以书面委托代理人参加業主大會会议。
              未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者業主大會议事规则规定。
              第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加業主大會会议,推选及表决办法应当在業主大會议事规则中规定。
              第二十八条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由業主大會议事规则规定。
              第二十九条 業主大會会议决定筹集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
              第三十条 業主大會会议应当由業主委員會作出书面记录并存档。
              業主大會的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

              業主委員會

              第三十一条 業主委員會由業主大會会议选举产生,由5至11人单数组成。業主委員會委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
              (一) 具有完全民事行爲能力;
              (二) 遵守国家有关法律、法规;
              (三) 遵守業主大會议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
              (四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
              (五) 具有一定的组织能力;
              (六) 具备必要的工作时间。
              第三十二条 業主委員會委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,業主委員會委员具有同等表决权。
              業主委員會应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选業主委員會主任和副主任。
              第三十三条 業主委員會应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:
              (一)業主大會成立和業主委員會选举的情况;
              (二)管理規約;
              (三)業主大會议事规则;
              (四)業主大會决定的其他重大事项。
              第三十四条 業主委員會办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制業主大會印章和業主委員會印章。
              業主委員會任期内,备案内容发生变更的,業主委員會应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
              第三十五条 業主委員會履行以下职责:
              (一)执行業主大會的决定和决议;
              (二)召集業主大會会议,报告物业管理实施情况;
              (三)与業主大會选聘的物業服務企業签订物业服务合同;
              (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物業服務企業履行物业服务合同;
              (五)監督管理規約的實施;
              (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
              (七)组织和监督專項維修資金的筹集和使用;
              (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理産生的糾紛;
              (九)業主大會赋予的其他职责。
              第三十六条 業主委員會应当向业主公布下列情况和资料:
              (一)管理规约、業主大會议事规则;
              (二)業主大會和業主委員會的决定;
              (三)物業服務合同;
              (四)專項維修資金的筹集、使用情况;
              (五)物業共有部分的使用和收益情況;
              (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
              (七)業主大會和業主委員會工作经费的收支情况;
              (八)其他應當向業主公開的情況和資料。
              第三十七条 業主委員會应当按照業主大會议事规则的规定及業主大會的决定召开会议。经三分之一以上業主委員會委员的提议,应当在7日内召开業主委員會会议。
              第三十八条 業主委員會会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。
              業主委員會会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
              業主委員會委员不能委托代理人参加会议。
              第三十九条 業主委員會应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告業主委員會会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。
              業主委員會会议应当制作书面记录并存档,業主委員會会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
              第四十条 業主委員會应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:
              (一)業主大會、業主委員會的会议记录;
              (二)業主大會、業主委員會的决定;
              (三)業主大會议事规则、管理规约和物业服务合同;
              (四)業主委員會选举及备案资料;
              (五)專項維修資金筹集及使用账目;
              (六)業主及業主代表的名冊;
              (七)業主的意見和建議。
              第四十一条 業主委員會应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。
              使用業主大會印章,应当根据業主大會议事规则的规定或者業主大會会议的决定;使用業主委員會印章,应当根据業主委員會会议的决定。
              第四十二条 業主大會、業主委員會工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
              工作经费筹集、管理和使用的具体办法由業主大會决定。
              第四十三條
              有下列情况之一的,業主委員會委员资格自行终止:
              (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
              (二)丧失民事行爲能力的;
              (三)依法被限制人身自由的;
              (四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
              第四十四条 業主委員會委员有下列情况之一的,由業主委員會三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,業主大會或者業主委員會根据業主大會的授权,可以决定是否终止其委员资格:
              (一)以書面方式提出辭職請求的;
              (二)不履行委員職責的;
              (三)利用委員資格謀取私利的;
              (四)拒不履行業主義務的;
              (五)侵害他人合法權益的;
              (六)因其他原因不宜担任業主委員會委员的。
              第四十五条 業主委員會委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交業主委員會。
              第四十六条 業主委員會任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。業主委員會委员候补办法由業主大會决定或者在業主大會议事规则中规定。業主委員會委员人数不足总数的二分之一时,应当召开業主大會临时会议,重新选举業主委員會。
              第四十七条 業主委員會任期届满前3个月,应当组织召开業主大會会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
              第四十八条 業主委員會应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于業主大會所有的财物移交新一届業主委員會。

              指導監督


              第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动,及时处理业主、業主委員會在物业管理活动中的投诉。
              第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%,建设单位未按要求报送筹备首次業主大會会议相关文件资料的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
              第五十一条 業主委員會未按業主大會议事规则的规定组织召开業主大會定期会议,或者发生应当召开業主大會临时会议的情况,業主委員會不履行组织召开会议职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令業主委員會限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
              第五十二条 按照業主大會议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开業主委員會会议的,業主委員會主任、副主任无正当理由不召集業主委員會会议的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定業主委員會其他委员召集業主委員會会议。
              第五十三条 召开業主大會会议,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
              第五十四条 召开業主委員會会议,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
              在物业管理区域内,業主大會、業主委員會应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
              第五十五条 违反業主大會议事规则或者未经業主大會会议和業主委員會会议的决定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。
              第五十六条 業主委員會委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他業主委員會委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
              業主委員會任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届業主委員會可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
              第五十七条 業主委員會在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。
              第五十八条 因客观原因未能选举产生業主委員會或者業主委員會委员人数不足总数的二分之一的,新一届業主委員會产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行業主委員會的职责。
              第五十九条 業主大會、業主委員會作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
              第六十条 业主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名义从事活动。业主以業主大會或者業主委員會的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理處罰。
              第六十一条 物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集,由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、業主委員會和物業服務企業等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

              附 則


              第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业,成立業主大會,选举業主委員會的,可参照执行本规则。
              第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督業主大會和業主委員會工作中的具体职责分工,按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。
              第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會规程》(建住房[2003]131號)同時廢止。


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