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              风里雨里 生生不已——“法眼云律“的自我介绍(新的)

              传递物业法律力量  确立物业法律信仰


              三十多年時代變遷,物業行業有了長足發展,這與中國物業管理協會的正確領導是分不開的,整個行業在推動服務品質建設、智慧社區及多種經營、資本大融合的進程中,把物業法制建設也提上了日程,法眼雲律集團響應號召,積極踐行,在全國範圍內進行大規模的“一帶一路”及“物業紅色之旅”法律巡回演講,旨在傳遞物業法律的力量,樹立對物業法律的信仰。


              大部分物業企業在生産經營的過程中忽略了法律規範的作用,過分強調服務至上的理念,忽略法制建設與服務之間的動態平衡關系,從而讓物業公司産生了大量的隱性風險,如:股權設計與出資、勞動用工風險、盲目的避稅、物業費欠費轉變成不良資産、多種經營收入不當處理、業委會違規解聘物業公司、運營管理風險、資本對市場的爭奪、行政違法、刑事違法、業主信息泄漏、專項維修資金使用不暢、低廉單價無法支撐正常運營。


              要解決上述問題,首先要在三個方面有清楚的認知,認清主體及主體之間的關系,認清制度,要認清發展。


              物業公司工作的主體中,最主要的是弄清楚誰是業主,業主身份的獲得以及業主的權利有哪些,根據《物業管理條例》第六條關于“房屋的所有權人爲業主”,《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第一條關于“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人,應當認定爲物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行爲,已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定爲物權法第六章所稱的業主”,以及住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條第一、二款關于“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人,應當認定爲業主。基于房屋買賣等民事法律行爲,已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定爲業主”等規定,取得小區建築區劃(物業管理區域)內的房屋所有權,是認定業主資格的唯一條件。


              那誰又是房屋所有權人呢?《中華人民共和國婚姻法》第十七條關于“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財産,歸夫妻共同所有……(四)繼承或贈與所得的財産,但本法第十八條第三項規定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財産”,《中華人民共和國合同法》第一百三十三條規定:“標的物的所有權自標的物交付時起轉移”,以及《中華人民共和國物權法》第九十三條關于“不動産或者動産可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”和第二章第三節關于取得房屋等物權的規定,既可通過房屋買賣合同經出賣人交付房屋可取得房屋所有權,也可因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定,或者因繼承或者受遺贈,或者因合法建造、拆除房屋等事實行爲取得房屋所有權,而不論是否進行不動産登記或者是否在不動産權證書記載爲不動産權人,且因上述情形取得的房屋所有權,還可由夫妻共有、繼承人或受遺贈人共有、家庭成員等兩個以上的人共同共有或按份共有,這同樣享有業主資格。


              自從物業行業創立以來,行業規範以法規爲主導,並沒有出台物業行業的基本法律,直到《物權法》出台,才把物業行業的規範上升到嚴格意義的法律層面,但《物權法》所調整的範圍遠不止物業服務工作中的法律關系,因此所規定的內容較爲宏觀,在物權法的基礎上,各地政府出台地方性物業管理條例,各自規定的條款事項地方特色較濃,不同地方規定的內容差距也較大,因業主的所有權以及物業公司的服務範圍均存在跨區域性的特點,規範不統一的情形較爲常見,所存在的爭議點給物業服務企業帶來工作上的難題。

              物業法制建設應當從服務方式、價格體系、業委會制度等幾個方面著手。現有的服務方式有兩類,即包幹制與酬金制,這兩種方式各有各的特點,各有個的適用範圍,就目前的客觀情況來看,這兩種言還不能完全滿足需求,應當做出新的探索,例如物業公司經紀人制度,也就是說讓物業公司成爲經紀人,物業公司對每一項服務內容均選篩選多家供應商,由采購方最終挑選,每項服務均選定後形成一個完服務體,由物業企業進行總體負責,就像一家超市給顧客提供商品銷售一樣。目前的價格體系是固定式的價格體系,而服務合同期限較長,成本市場一但發生變化,成本一增加,物業公司就會受損,固定式的價格體系明顯不能適應長期的服務合同,因此在定價制度上應當對價格的合理浮動做出考量。隨著業主意識增強是,業委會制度越來越重要,但現有的制度缺乏監督機制,缺乏業委會的運營經費支撐制度,導致少數業委會爲了生存不得不與物業公司爭奪利益,其職能從監督轉化成爲了利益獲取。

              爲解決這此問題,法眼雲律集團專門成立研究團隊,廣泛調研,大量搜集案例,進行深入分析,形成自己的觀點,並將這些觀點以公益講座方式傳遞給物業行業從業人員,爲此,曆時兩年多著重推出了“一帶一路”、“物業紅色之旅”兩個大型的全國性物業法律公益巡講,總計完成140多場,覆蓋80多座城市,受衆達100000余人。全程爲物業公司傳遞法律的力量,樹立法律信仰。


              法眼云律集团秉承“至诚至信 至专至精”的宗旨,以“和谐 高效 专业 创新”为理念,开启物业法律服务“有成果收费,无成果不收费”的先河!目前与10000+家知名物业企业合作,2018年解决物业纠纷案件35万件,为物业企业追缴应收款10亿元。全国30个省份设立法眼城市公司,为物业企业提供全面、优质的法律服务,效果显著,获得业界一致好评!


              旗下設立“法啦啦”“物業頭條”“房阿瑪”等多個子品牌,爲物業企業提供高效全面的法律服務,爲物業行業法制建設貢獻力量。


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